昔日亚洲最大鞋城将变身国际甲级写字楼 城市更新打造“都市会客厅”、释放更大潜力

央广网北京2月18日消息（总台记者韩雪莹 张景 刘天思）提起大康鞋城，许多北京市民都不陌生，这个曾经亚洲最大的鞋类批发市场，就在丰台区右安门开阳路上，紧邻北京南站和南二环路。建成于2005年的大康鞋城，随着首都部分功能疏解和北京城市更新，几经转型，将于今年变身为“都市会客厅”，达到国际甲级写字楼标准。这样一份集城市新地标和甲级商务、特色商业、创意空间于一体的城市商务新范本，是如何体现城市更新理念的？未来又将如何释放出更大潜力？

建成于2005年的大康鞋城曾是很多北京市民买鞋的去处。2011年，随着首都部分功能疏解，昔日亚洲最大的鞋类批发市场尘封进老百姓的记忆，并于2014年改造为社区商业中心“悦秀城”。由于经济效益不符预期，“悦秀城”最终也于2019年关停闲置。2020年7月，丰台区引入社会资本，开始打造城市更新项目“京印国际中心”。

京印国际中心距离北京南站北广场最近处不足百米，向西是丽泽金融商务区，向东是南中轴首都商务新区，向南是中关村丰台园，向北是北京金融街；地铁4号线、14号线沟通东西南北，北京南站连通京沪。京印国际中心项目负责人王荣芳介绍：“我们在收购这个项目的时候，一方面是看到丰台区未来在北京发展规划中的巨大潜力，另外一方面就项目绝佳的地理位置优势，即南中轴和南二环交界处这样一个门户性的战略位置，我们希望能够抓住发展的历史机遇，响应高质量发展要求，在2023年打造出一个城市新地标建筑，成为跨国公司总部选址的首选之地。改造后会呈现出多维的空间，包括城市开放空间、活力创想空间、绿色人文空间，也就是‘都市会客厅’。”

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怎样实现从商业楼宇到甲级写字楼的城市更新？王荣芳透露，项目在更新改造过程中首先是发展的“减量”，即拆除了原有的两个利用率较低的圆形汽车坡道，增加绿化空间；其次是品质的“增量”，建筑外立面全面更新，建筑结构全面检测和加固，并更新了建筑内的消防、机电、节能、智能化系统，进而达到国际甲级写字楼标准。王荣芳介绍：“我们赋予了项目很多原有特点，比如2-6层原来是商业区，层高4.5米，我们会为未来入驻的企业提供更好的空间体验，1万平方米左右的商业大平层可以提供各类企业所需要的创意空间和叠层空间；项目的7层和11层提供了都市级商务稀有的空中露台和空中花园。”

京印国际中心更新改造前（央广网发 北京市丰台区委宣传部供图）

从昔日亚洲最大鞋城变身为达到国际甲级写字楼标准的“都市会客厅”，中央财经大学政府管理学院城市管理系主任、北京城市规划学会城市更新与规划实施专业委员会委员王伟分析，这是一则非常典型的城市更新案例，充分体现出“活化”和“触媒”的城市更新理念。王伟说：“怎么理解‘活化’？我们可以看到，过去很多的资源闲置以后类似‘僵尸’一样沉淀在那个地方，但要把资源盘活，使得它的生命注入新的机能，也就是新的业态、新的功能等。在这个基础上，首先会实现建筑本身一次新的生机焕发；另外它将带来‘触媒’效应。‘触媒’的概念来自化学，就如同在某一个地块活化某一个空间，它会释放出一种连锁反应，带来更大范围的‘活化’。从符合北京发展特色的角度讲，我们也会看到它的区域价值；另外它在这个过程中引入的业态，也是北京现在重点鼓励发展的一些新型业态，符合北京对城市新的产业需求。它邀请了非常著名的设计机构，同时对建筑空间进行了人性友好的改造，它的示范效应从改造方式、未来运营前景来说都是值得期待的。”

京印国际中心更新改造示意图（央广网发 北京市丰台区委宣传部供图）

据了解，京印国际中心将于今年上半年竣工、下半年正式开放，打造成为丰台区总部经济高能级发展的城市更新样板。王荣芳表示：“第一方面是提升经济效益，将原来批发零售业态调整为科技金融、高端商务等现代服务业新业态，吸引以国有大中型企业、跨国企业总部以及一些行业龙头企业为主的目标客户；第二方面是构建实用开放多元的公共空间，为周边社区提供社区服务、文化传播、绿色景观，丰富城市生活功能，同时也为周边社区提供错峰停车的车位。我们目前也在筹划与北京南站地铁站地下连通以及周边地面公共交通更好的规划，打造丰台区站城融合的新地标。”

京印国际中心更新改造示意图（央广网发 北京市丰台区委宣传部供图）

近日，《丰台区推动商务经济高质量发展的若干措施》正式发布，而亚洲最大鞋城转型“都市会客厅”这一项目也是措施的获益者。北京市丰台区区委常委、副区长崔旭龙表示，随着丰台区区域功能定位提升及产业结构迭代升级，丰台区迎来商务经济提能升级的“黄金期”。崔旭龙说：“出台商务经济高质量发展政策，既是丰台区推动商务经济提质增效、加快构建高精尖产业结构的主动选择，也是实施‘倍增追赶、合作发展’，推动区域高质量发展的关键支撑。”

那么，商务经济高质量发展和城市更新之间存在着何种内在关联？王伟进一步分析：“城市更新在城市发展的生命周期里就如同树的年轮，对于城市来讲，越是位于中心的区域，就越是树的年龄最老的地方。在更新过程中，最典型的表现就是尊重区域所具有的区位条件以及土地价值等。往往这些更新的地方，都要植入相对过往的附加值或者产业的更高能业态，而商务经济是现代服务业里比较好的一种产业资源。毫无疑问，在这样的一个区位里，它需要匹配和吸引相对过往更高能级、更高质量的产业要素。所以商务经济高质量发展和城市更新之间是功能和空间的匹配关系、也是相互成就的关系。”

伴随城市化进程开始步入提质减速阶段，商业地产行业的发展从土地驱动模式转变为存量改造模式，老旧商业亟须升级换代、顺应新的商业潮流。当存量商业遇到城市更新，如何把老旧商业改好、改活？王伟认为：“随着电子商务经济等的发展，很多传统的百货大楼、商业综合体等实体商业似乎经营效益比原来要差一些，这些都可以视为存量资源。一些老的产业，就要去看它是不是跟北京的能级相匹配，如果不匹配，可能面临的就是疏解；如果还有一定的潜力，就要注入更多现代的演绎方式，吸引新的人群和消费者。这里面还有一种方式，老旧商业如果和数字经济进行有效的结合提升，包括带给顾客的体验感越来越时尚、越来越具有互动性，这些都会变成对传统商业很重要的一种更新方式。”