保障性租赁住房土地规划细则公布 明确户型朝向、日照时间、容积率等标准

东方网记者柏可林1月25日报道：为加快沪保障性租赁住房建设，有效缓解新市民、青年人住房困难，上海近期公布了《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》，明确了保障性租赁住房在规划、土地、不动产登记等管理工作中的适用情况。

用地性质

保障性租赁住房用地在规划用地分类中对应“四类住宅组团用地（Rr4）”，结合项目实际情况，合理确定容积率、建筑高度等规划指标。保障性租赁住房用地最高出让年限不超过70年。

地块开发强度应符合地区强度分区，原则上容积率不大于2.5，轨道交通站点600米范围内地区以及靠近城区、产业园区或者交通便利等区域的集体经营性建设用地，根据评估情况可适当提高容积率，建筑高度应符合地区高度分区，具体指标应根据地区发展的总体需求、交通条件、生态环境、空间景观、安全底线，经规划研究后合理确定。

土地供应

采取公开招拍挂方式新出让商品住房用地，继续配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府，主要用作公共租赁住房纳入上海保障性住房体系；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，并在土地出让合同中明确相关管理要求。鼓励各区统筹集中实施保障性租赁住房配建，集中配建的保障性租赁住房应当先于商品住房供地，或者同时供地。统筹集中配建的保障性租赁住房土地，根据市住房城乡建设管理委、市房屋管理局会同相关部门审定同意的《统筹平衡方案》，并由区政府确定建设主体后，可采取定向挂牌、协议出让或租赁等方式供应。

地价管理

新供应保障性租赁住房用地地价按照上海租赁住房价格体系执行，出让人应根据保障性租赁住房用地市场评估价格，结合上海保障性租赁住房市场实际情况，以及保障性租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求，经集体决策，综合确定地块出让起始价或底价。

建设规划

租赁住房鼓励围合式布局，应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上套型至少有一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时。保障性租赁住房应提升空间品质，重视建筑形体与空间的整体环境效果，倡导开放式街区理念，引导增加邻里交往空间的设置。通过户外连廊、底层架空等方式提供活动场地与空间等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率，同时不得围合封闭改作他用。

保障性租赁住房可根据实际需求情况，在不超过地块建筑总量10%的范围内，重点建设物业服务用房、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施以及给水泵站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，并引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。

不动产登记

对出让合同约定的整体持有的保障性租赁住房土地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“保障性租赁住房整体持有，不得分证办理”。根据出让合同的约定，保障性租赁住房土地受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产权证和不动产登记簿上。在转移登记或变更登记前，出让人或相关管理部门应明确审核意见。

全生命周期管理

保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理，受让人应在土地出让年限内持有保障性租赁住房土地和房屋。保障性租赁住房应全部用于保障性租赁使用，不得上市销售或变相销售。