中南建设回复关注函：增加项目跌价准备具合理性 符合价格变化和销售情况|焦点短讯

(资料图)

2月17日，江苏中南建设集团股份有限公司(000961.SZ)发布关于对深圳证券交易所关注函的回复公告。

中南建设回应称，由于市场持续调整，公司对2022年末存货进行减值测试后，预计将对位于廊坊、南京江宁区、苏州、南通、镇江、杭州、成都、贵阳、揭阳等部分项目新增计提跌价准备。

中南建设表示，以上区域2021年和2022年商品房销售面积及销售均价变动情况可以看出，多数区域销售规模萎缩，销售价格下降。结合项目周边市场和项目产品自身情况，公司预计2022年度新增计提存货跌价准备合计金额在15亿-25亿元(公司2021年度新增计提存货跌价准备23.7亿元)，具体金额尚待进一步确认。新增存货跌价准备的情况，符合有关项目所在区域市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况，增加有关项目的跌价准备具有合理性。

在此之前，中南建设于2023年1月31日披露的《2022年度业绩预计亏损的公告》显示，公司预计2022年度亏损75亿-90亿元，主要原因为公司加大现房库存去化带来更多亏损，增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备，同时各项费用增加。对此，深圳证券交易所发布关注函，要求中南建设说明存货跌价准备计提情况、2022年预计应收款项减值准备计提情况、影响公司未来经营业绩的主要因素，以及公司为提高主业盈利能力及改善持续经营能力拟采取的具体措施等。

中南建设表示，由于市场进一步调整，非良性循环状况持续，一些之前还未出现风险的合作方实际发生风险，公司计划提高有关违约风险权重，同时应收款项期限增加，预期信用损失率相应变动，公司2022年预计新增计提减值准备金额相对2021年有可能增加，具体金额尚待进一步确认，但即使增加，预计新增计提金额相对2021年计提金额增幅不会超过50%(2021年度新增计提应收款项信用减值准备和合同资产减值准备合计14.2亿元)，新增计提有关减值区间预计在10亿-22亿元。公司新增计提减值准备将更客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果。

中南建设在公告中称，在非良性循环中销售、管理和融资难度增加，虽然公司也进一步精细化管理，严格控制支出，而且随着公司的管理规模下降、有息负债规模下降，公司的销售费用、管理费用和财务费用的绝对额并没有明显增加，但由于公司收入明显下降，因此各项费用的费用率还是有所提高。这在一定程度上也增加了公司的亏损。

中南建设预计2022年度房地产业务经营亏损在15亿-35亿元之间，建筑业务经营亏损在10亿-15亿元之间。

按照公告，截至2022年9月末，中南建设有息负债498亿元，其中一年以内的有息负债合计199亿元；全部的公开市场债券金额为59亿元。除公司境外子公司发行的本金合计4.53亿美元优先票据在与投资者重新协商票据偿付条款外，公司2023年仅11月份有本金0.8亿元债券面临实际到期偿付义务，另有最多本金10.5亿元债券投资者可能行使回售选择权，公司也将努力与投资者沟通，希望更多投资者选择继续持有公司债券。2022年前三季度公司经营性现金流入636亿元，是一年以内有息负债的3.2倍。

中南建设称，即使公司经营活动产生的现金流入随着销售的减少也明显降低，但公司仍然保持了持续的经营活动现金流量净额正值。公司有息负债少，经营和流动性风险相对低。不过虽然政策方向已经明确，公司的持续经营能力也没有重大不确定性，但目前市场还在调整，非良性循环还在持续，短期公司经营还会面临挑战，公司盈利能力的改善还取决于市场恢复的时间，存在不确定性。在此之前，公司将继续坚持审慎的策略，积极推进销售，增加自由现金，持续优化管理，加强与各类合作伙伴的协商，控制费用和支出，抓住政策和市场的机会，为未来盈利改善创造更有利的条件。