您的位置:首页 > 快讯 > 热点 >

“一天卖100套房 赶上去年一个月” 南京楼市看到希望了-新视野

来源: 界面新闻 时间: 2023-02-16 18:54:45

成交量虽回升,但在庞大库存压力下,南京房价还难以上涨。


(资料图片仅供参考)

“去年这时候,片区里一个月才能成交100套房子,现在一天就可以。”

作为南京主城区一家二手房中介的老板,正月还没结束,李洋(化名)就已经感受到市场“春天”的气息:“2月片区里日均成交量基本都超过100套,这还是我所在的贝壳系数据,实际成交量应该更高,最近我们都忙不过来。”

市场回暖不只是李洋一个人的感受。界面新闻2月走访了南京多家售楼处,多个楼盘销售员均表示,春节后看房人、成交量迅速增加,接待和成交量是去年同期的两倍以上,南京房地产市场的元气在逐渐恢复。

南京网上房地产数据显示,截止2023年2月15日,全市2月累计新房成交2624套,日均成交量约为175套,环比上涨59.1%。其中15日当天认购和成交套数均超过300套,这一数据在去年下半年通常只有百套甚至几十套。

我爱我家南京研究院数据显示,2月第二周(2月6日至12日)南京全市二手房成交1714套,环比上涨12.5%。

李洋和门店的同事现在每天都要接待3、4组看房人,他说自己很久没这么累过了:“虽然很忙,但还是觉得值得,看到希望了。”

和过往不同的是,他已经不再建议购房人做投资决策,取而代之的是“按需买房”。

成交回升明显

进入1月,李洋就发觉看房人数量在增加:“元旦后就有点复苏迹象,咨询带看的人多了不少,成交量也上去了。”李洋的同事甚至最晚忙到春节假期前最后一天,而正月初四之后就有人来看房:“前几年都要到初七之后。”

究其原因,随着去年11月疫情管控放松,12月南京达到感染高峰,人们在1月初恢复健康后,更有看房的意愿,加上政策风向加大了对房地产市场的支持力度,买房人的预期正在发生变化。

李洋表示,随着南京去年开始减少购房限制,加上对首套房、二套房认定的改变,不少买过房但结清贷款的人,又重新拥有三、四成首付及4.1%低利率的资格,因此购房态度从原来的“再等等看”,在最近变成“房子该买还得买”,“决策时间正在加快。”

作为新房销售渠道的吴弘(化名)也有同感,他所覆盖的雨花台区软件谷板块内,有龙湖、伟星、保利等多家楼盘。他告诉界面新闻,变化从春节后就开始了,产品好一些的楼盘,周末一天就能有100多组到访,而去年同期只有50-60组。

另一个明显变化,是外地人重回南京购房市场。“来看房的不乏周边扬州、淮安等地来的车牌,这种情况去年一年都少见。”

这一背景是2022年南京先后数次放宽外地人购房条件,先是当年6月份对外地户籍购房者的社保要求降至6个月,12月下旬又将该要求降低为提供半年以上居住证明即可购房。

一直以来,江苏省内其他城市和安徽省的购房者,都是南京房产市场的重要客户来源之一。吴弘觉得,一方面从外地来南京看房不再担心被赋码,另一方面购房门槛又低,所以能感觉到外地购房人的回归。

在一些热门项目上,认筹数量也比去年有明显增加。

位于雨花台区的万科朗拾,即将在今年3月上市最后一批120套房源。项目销售员赵磊(化名)告诉界面新闻,虽然距离开盘还有20多天,但已有400多号认筹:“去年10月行情不好的时候我们中签率也有23%。按现在每天接待情况,等3月开盘中签率会更低。”

热门板块河西片区2月份上市的4个楼盘中,总价1061万元起售的豪宅奥体新城丹若园,以148套房源吸引了998组购房人报名,中签率仅为14.8%,低于比去年末16%的中签率。

越秀和樾府虽然在2月只上市60套房,起步价超过750万,但中签率只有30.5%,远低于去年11月首次开盘时54.8%的中签率。

南京楼市回暖的现象,也直观体现在新房和二手房的成交数据上。

我爱我家南京研究院数据显示,今年1月虽有春节影响,但当月全市二手房成交套数达到6674套,环比上涨32.4%,同比上涨6.8%。第七周的环比成交量上升12.5%,但报告指出,过户有周期性,从各门店实际反馈来看,预计当前二手房成交量涨幅在30%-40%,市场活跃度明显提升。

房价难涨,按需买房

相较于大幅回升的看房量、成交量,南京一、二手房价则仍保持平稳,未进入明显的上行通道。

2月16日,国家统计局公布的最新数据显示,南京1月新建商品住宅销售价格环比持平,同比上升0.2%;二手房环比上涨0.5%,同比下降2.6%。

中指研究院数据显示,2023年1月南京新房样本平均价格为24712元/平方米,同比微涨0.54%,环比下降0.01%。

房价保持稳定状况下,为了吸引购房者,加速项目去化,项目在销售层面会打出各种优惠。

在新房售楼处,售楼员会主动表示,如果按时签约、当月下订,还有签约优惠、免物业费等价格减免。甚至在表达足够购房意向后,连南京市场默认多年的买“升级装修包”都有可谈空间,实际可优惠幅度能达到40万左右,几乎是表价的92折水平。

这和早前的市场行情已大相径庭。由于限价等因素,南京新房市场的“升级装修包”在一年多前还是必选项,被视为房企的利润来源。而在2021年还普遍存在摇号的市场行情下,买房人几乎没有在售楼处议价的可能。

李洋也表示,2月虽然看房量、成交量都增加了,但房价还没出现明显涨幅:“早前片区内房价基本在5万元/平方米,现在大部分都在4.6万-4.7万元/平方米成交水平,但最近价格也略有回补趋势。”

在他看来,如果业主想涨价,中介也基本不带看:“市场可选择量太大了,买房人为什么一定要看涨价的房子?涨价房成交周期长,我们也挑房子卖。”

愿意降价的房子,在当下则颇受欢迎。李洋透露,之前片区里一套二手“秒杀”房,比相同房源便宜了25万,挂牌当天就被卖出去:“价格还是促进成交速度最重要的因素,现在对买房人而言反而是好时机。”

虽然近期市场成交量出现好转迹象,但南京楼市仍面临整体去化压力。

据南京网上房地产数据显示,目前南京全市新房库存量为7.47万套,较去年7.8万套的历史最高点已有所下降,但仍维持在7万套以上的高位水平。

二手房可售量更为高企,仅贝壳系可售二手房套数就达到14.8万套,这一高位数量已经维持了3个多月。南京市场业内人士普遍认为,市场实际可售二手房数量远超15万套的水平。

市场极大的供应量,也使得价格难有上涨力度。我爱我家南京研究院数据显示,今年第七周南京二手房新增挂牌量2681套,环比基本持平;新增挂牌房源均价3.39万元/平方米,环比小幅下滑0.6%。

报告分析认为,春节后二手房市场回暖,但当前业主挂牌仍较为理性。

值得关注的是,房价上涨乏力,也使得一、二手房销售的话术发生变化,过去挂在嘴边的“投资”、“眼光”已经不再提及,取而代之的则是“按需买房”。

“买房要根据自己的生活需要和工作区域进行选择,我们现在不太做纯投资建议了。”赵磊表示。

李洋也提到,2月份主城区上升的二手房成交量,过半集中在学区房上:“这和南京上学报名时间有关,大部分买来还是给自己小孩上学用的。”而在成交量最大的江宁、浦口两区,购房需求主要集中在刚需和刚改:“很多人觉得市场见底,对于自住的房子而言,是出手的好时机。”

对于目前市场热度能维持多久,销售员也表达了自己的担忧:“毕竟去年最后2个月几乎没开张,现在回暖的热度,有当时积压量的释放。在这之后热度是否还能维持,3、4月份之后购买力是否还能补充上来,我们也有担忧。”

“近期成交量的上升,来源于过去两年积压的住房需求,同时买房人的预期在缓慢发生变化。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华告诉界面新闻,在目前政策面支持下,加上前期调整的力度较大,本次回暖属于中期持续,到年末会恢复正常状态。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉也对界面新闻表示,目前市场上行有多方面因素:“首先政策面不断释放利好,强化了大家的信心。其次疫情放松之后经济复苏,预期升温。第三个每年春节之后都是要逐渐进入旺季,这是一个季节性的因素。第四个就是前面三年积压的需求,现在出现集中释放。”

而这一释放能有多长的持续能力,张辉表示,后续就看政策的支持如何来保驾护航:“从目前来看,从中央到地方已经达成共识的,需要让这种回暖持续下去,相信后面在需要的时候会有更多的政策利好出来。”

对于房价走势,吴翔华认为,目前市场分化明显,冷热不均“但未来房价小幅上涨是必然的,不代表市场会大幅反弹。”

张辉认为,从国家统计局公布的1月数据来看,一线城市房价出现环比上涨,二三线城市跌幅也在收窄,房价上涨趋势已经在局部显现:“不过南京市场整体普涨,需要库存去化到一定程度才会出现价格明显上行。”

标签: 数据显示 我爱我家 南京楼市