宝能压箱底的30套豪宅全部流拍

“宝能系”的还债路并不顺利。

(资料图片)

1月10日-13日，深圳南山宝能城花园(下称“宝能城”)最后一批法拍房在阿里拍卖开启竞拍，共计47套房源，其中30套于1月10日-11日期间竞拍，其余17套于1月12日-13日期间竞拍。截至1月11日，率先开拍的30套房源已尽数流拍，无一成交，其中2套还曾有竞买人报名，但并未出价。

这对已经解决了天价税费、拍卖过176套千万级法拍房的宝能城而言，无疑是竞拍结果最差的一次。作为南山西丽片区三大豪宅之一，曾创下15万成交单价记录的宝能城因“宝能系”危机爆发，以不到10万元的单价流落至法拍市场，凭借着价格倒挂、“一手现房”以及超高得房率等优势曾顺利拍出过98套标的。

此次的“滑铁卢”，在从事法拍工作的章镇(化名)看来，主要是由于标的物电梯、水电等配套不够完善，影响了竞买人的参拍意愿。

对于此前市场争议较多的天价税费问题，章镇告诉《国际金融报》记者，实际缴纳的税费比预期的还要少，且当前退税流程处理速度快，有竞买人在不到一个月的时间就完成了退税。

悉数流拍

近期拍卖的47套标的是宝能城东区三期工程B1、B2座的部分房源，分为A户型和C户型两种，其中A户型面积在197-200平方米间，共17套，起拍价从1847万-1943万元不等；C户型面积段在131-135平方米间，起拍价从1222万-1285万元不等，共30套。

房源起拍总价均为评估价的85折，单价在9.3万-10.2万元间，多数标的物单价低于市场指导价9.85万元/平方米，与楼市成交高峰时期创下的15万元/平方米成交单价更有5万左右的倒挂。

据了解，这批标的属于一手法拍房，不用进行清场即可交房办理房产证，但竞拍人需拥有深圳市购房资格。目前房屋均无人居住使用，为空置状态，房屋现状为毛坯。

1月11日10时，其中的30套房源已结束拍卖，悉数流拍。其中B座1单元9C房获2人报名，B座2单元10C房获1人报名，但三者均未出价，其余28套房源则是无人报名。此外，将于1月12日开拍的其余17套标的截至发稿亦无人报名。

在此之前，宝能城已于2022年9月拍卖过56套房源、12月拍卖过120套房源，最终顺利拍出98套千万标的，此次30套房集体流拍颇令市场意外。

2022年6月，阿里拍卖上架了宝能城15套房源，原计划于6月30日及7月26日开拍，但又因“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”原因而被撤回；随后8月再度上架56套房源，于9月20日至22日分批开拍，单价均为指导价9.85万元/平方米，最终以50套拍出、6套流拍的成绩告终，总成交金额约7.6亿元。

12月，阿里法拍又分四场拍卖宝能城的120套房源，每场拍30套，彼时出让价格便不再以指导价为起拍单价，而是以评估价的85折为起拍价，多数低楼层房源单价低于指导价，最终这四场分别成交了22套、14套、3套、9套，合计拍出48套，竞买人的参与度与竞拍意愿均有一定下滑。

“电梯、水电等配套不够完善的问题最近被放大了，竞买人有顾虑也是很正常的，但这些问题都可以解决，只是时间长短而已。”章镇告诉记者，他手中的客户也很担心配套问题，有位曾前往看房不下5次，最终还是决定出手拍下。

常规而言，法拍房流拍后再行拍卖时可以酌情降价，但不得低于前次保留价的8折。章镇直言正常来说是这样，但宝能城是一个特殊的标的物，但不得低于前次保留价的8折，法院是有权不打折二拍的。

还债路漫漫

在此之前，天价税费曾是困扰着有意拍下宝能法拍房竞买人的最大难题。

早在2022年6月，阿里拍卖第一次上架了宝能城房源时规定，拍卖成交后，与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、契税等)、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。彼时有人测算，这部分金额将在500万-1000万元间，将极大地拉高拍下的成本。

这批房源被撤回后，9月开拍的标的公告中便已写明，买受人在垫付原产权人承担的相关税、费后，可凭税务机关开据的凭据原件、垫付人收款账户确认书、垫付人银行卡复印件在10个工作日内向执行法院申请退款。换言之，买受人实际只需承担契税部分，个税和土地增值税则由法院退回。

据章镇测算，宝能城A户型总税费约812万元，B户型总税费约636万元，C户型总税费约544万元，这部分都需要买家先进行垫付，后期会进行退税。若以C户型为例，首套房的竞买人实际缴纳税费约20万元，二套房约40万元，“即便是算上之前垫付资金的成本，也是划算的”。

“我曾有客户在2022年12月14日缴纳了税费，今年1月6日完成了退税，流程很快。”章镇如此说道。

天价税费得到解决后，尚不完善的电梯、水电问题也是“宝能系”爆雷留下的“后遗症”之一。2021年初，宝能开始陷入流动性危机，面临理财产品逾期兑、债务违约等问题，宝能城也一度陷入停工风波。

而此番累计拍卖的223套法拍房的权利人为宝能城有限公司，系宝能集团抵押给平安银行的484套宝能城花园的住宅、公寓、酒店中的一部分。

根据执行裁定书，在与平安银行深圳分行的借款合同纠纷一案中，“宝能系”掌舵人姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股(中国)有限公司以及深圳六金投资有限公司没有履行生效法律文书确定的内容，故平安银行深圳分行申请强制执行。这批法拍房最终的拍得款项也将用于偿还宝能集团的贷款。

大批法拍房的流拍无疑为宝能的还债路蒙上了一层阴影。