地产持续回暖 险资却反向减持 背后是什么逻辑

近期的房地产市场利好不断，“三支箭”纷纷落地，从债券、信贷、股权三个融资主渠道支持地产企业拓宽融资途径。受到一系列消息影响，近期地产股回暖趋势明显。但是，重仓地产股的险资却频频传出减持消息。12月11日，北京商报记者梳理发现，近期，前海人寿、平安人寿等险企在减持地产股方面频有动作。

为何险企在政策趋于友好的下半年选择离开？险资频频减持背后，是正常的高抛低吸还是在加速撤退？险资投资房地产行业又有哪些新动向？

地产回暖，险资撤退

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第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权。随着“三支箭”纷纷射出，从债券、信贷、股权三个融资主渠道支持地产企业拓宽融资途径。

受政策利好刺激，近期地产股回暖趋势明显。从最近一个交易日12月9日行情来看，A股、港股地产板块均大幅上涨。A股方面，万科A、保利发展、新城控股等头部地产公司股价纷纷上扬；港股方面，融信中国、龙光集团涨幅分别达到70.73%和41.13%。中信证券认为，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。

一面是房地产利好消息不断，地产股猛涨；一面却是险资的频频减持。12月11日，北京商报记者梳理发现，近期，前海人寿、平安人寿等险企在减持地产股方面频有动作。

12月8日晚间，华侨城A公告称，前海人寿及其一致行动人钜盛华，拟减持华侨城A不超过1.64亿股，即不超过总股本的2%。减持原因为自身业务发展的需要。对于此次拟被减持，华侨城A表示，前海人寿及其一致行动人钜盛华不是公司控股股东、实际控制人，本次减持计划的实施不会导致公司控制权发生变更，也不会对公司治理结构及持续经营产生重大影响。

对于另一房地产公司旭辉控股集团来说，股东的减持动作已经使其董事会成员发生了变更。11月29日，旭辉控股集团公告称，由于平安人寿、平安资管(香港)公司及其一致行动人在旭辉控股集团的持股比例变更至低于5%，获平安投资者提名的蒋达强将辞任并不再担任非执行董事。而根据旭辉控股集团2022年中报，减持前，平安人寿持有旭辉控股集团5.76%的股份。

除了二级市场减持，也有保险公司计划出售地产公司的股权和债权。近期，大家保险集团旗下两家公司，海口远见共创一号基金(有限合伙)和大家投资控股有限责任公司，在北京产权交易所披露了一则转让项目，拟转让成都厚德天府置业有限公司100%股权及13.25亿元债权，转让底价39.25亿元。

债务危机、投资失利成诱因

为何险资在艰难的上半年都选择坚守，反而在政策趋于友好的下半年选择离开呢？

业内人士认为，险资减持地产投资，是因为此前部分地产公司发生风险事件，对投资者影响较大。易居研究院智库中心研究总监严跃进对北京商报记者表示，现在险资选择减持，说明对房地产企业方面的担心还是有的，是此前持续性的市场压力下做出的判断和选择。

北京商报记者了解到，因为部分房企出现的流动性危机，险资踩雷者也不少，仅2022年，就有多家保险公司在地产投资方面损失惨重。如某中小寿险公司因房地产投资失利产生巨额亏损，如今陷入资不抵债困境；某头部保险公司投资地产股不到一年折价近半，最终选择忍痛割肉离场；某中型保险公司投资地产产生亏损，最后由股东“填坑”。

资本是逐利的，除了风险规避的考虑，或也有机构是基于高位套利的思路选择出售地产股。深圳汇合创世投资管理有限公司董事长王兆江表示，对于专业投资者来说，股市投资往往是悲观中买入坚守，乐观中兑现离场，部分险资从股市中退出，只是按正常的投资规律来做决策，达到自身投资预期或者为满足资金需要也可以离场，并不代表撤出就是看衰房地产。

一直以来，由于保险资金的特质与房地产业资金需求高度契合，房地产板块是险资的重仓对象。未来，险资对地产股的“爱”还会重来吗？严跃进表示，到明年，如果政策利好，疫情等因素的冲击减少，险资对地产股的关注度有望形成一波新的高潮。

加码核心城市优质不动产

事实上，险资对房地产的投资并非全线收缩，减持地产股的同时，也在寻找新的机会，最突出的表现是加大了对核心城市核心地段优质商用物业、写字楼等领域的投资。

根据保集健康11月25日公告，阳光人寿将用11.85亿元收购位于上海松江区物业资产。今年下半年，阳光保险集团还投资了位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号的北京朗诗大厦。

拉长时间线来看，8月末，太平控股投资管理部总经理张作学在中国太平中期业绩会上表示，其集团内保险资金持仓地产相关资产约占投资总资产的5.7%，其中，有将近2%的投资性物业。张作学直言，公司持有的投资性物业主要分布区域在一线城市或经济发达的二线城市的核心区域，出租率保持良好，为公司带来了较好的现金回报。

谈及险资加码投资核心城市优质商用物业等项目的原因，王兆江表示，一方面是因为我国地产的核心优质项目，发展前景依然可期，投资潜力依然很大；另一方面，是因为股票资产和实体资产在价格表现上有时差效应，股票价格反映的是投资者的普遍预期，通常比实体价值体现要快，所以投资者认为股票提前兑现预期就要减持，而实体价格还未反映价值就要买入。

严跃进则表示，这说明这些优质项目价值被低估，保险公司此时去收储会有非常好的成长空间，所以险资积极进入。