上实发展2026年中报：销售去化承压亏损收窄，物业服务与城市运营成转型主线 快资讯

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报告期战略关键词定位表述2025年年报（全年）稳经营、去库存、控风险、促转型围绕上实集团"12345"战略2025年年报（2026年计划）强销售、拓服务、防风险十五五开局之年2026年中报（上半年）存量盘活、提质增效贯彻落实上实集团战略规划2026年中报（下半年展望）抢销售、稳租赁、育服务、破难题城市运营服务主体

表述变化呈现三个方向：一是"去库存"升级为"存量盘活"，从被动去化转向资产经营；二是"拓服务"细化为"育服务"，物业服务从规模扩张转向能力培育；三是十五五规划纲要落地，公司明确以"城市运营服务主体"为定位、以"存量盘活、物业提升"为目标，转型由探索阶段进入实施阶段。下半年计划延续了上半年主线，新增"稳租赁"与"破难题"两项，分别对应租赁业务稳定与重要诉讼应对。

分部2026年上半年对外收入2025年上半年对外收入2026年上半年营业利润房地产业务3.78亿元5.84亿元-2.23亿元物业服务6.37亿元6.49亿元3,538.77万元其他业务---3,061.48万元

房地产开发销售对外收入由5.84亿元降至3.78亿元，物业服务对外收入基本持平于6.37亿元，物业服务已成为收入规模最大的分部。利润端分化更为明显：房地产业务分部营业亏损2.23亿元，物业服务分部盈利3,538.77万元，是合并报表内唯一盈利的主营分部。

产品营业收入营业成本物业管理服务6.34亿元5.84亿元房地产租赁1.73亿元0.86亿元房地产销售1.03亿元1.03亿元酒店经营1.01亿元1.13亿元

对比2025年全年，房地产销售收入由13.49亿元降至上半年1.03亿元，物业管理服务全年收入12.58亿元、上半年6.34亿元，是收入贡献最稳定的板块。增长引擎已经切换：2025年收入修复主要依靠泉州上实海上海项目以20.53亿元对价一揽子出售（年内结转计入营业收入约7.4亿元），2026年上半年该交易进入收尾，房地产销售结转随之回落，收入引擎转向物业服务与存量租赁。需注意的是，物业服务毛利率偏低（2025年全年物业管理服务毛利率7.57%），收入占比上升的同时，整体盈利结构对开发销售结转的依赖并未改变。

指标2026年上半年2025年上半年2025年全年营业收入10.16亿元（-17.58%）12.32亿元（+19.73%）33.88亿元（+35.87%）利润总额-2.17亿元-7.11亿元-5.60亿元归母净利润-2.58亿元-7.54亿元-6.18亿元扣非归母净利润-2.72亿元-7.80亿元-6.49亿元经营活动现金流净额-5.07亿元-11.28亿元11.18亿元加权平均净资产收益率-2.50%-7.07%-5.75%基本每股收益-0.14元-0.41元-0.34元归母净资产101.90亿元（-2.35%）102.98亿元（-6.83%）104.36亿元（-5.58%）总资产297.68亿元（-1.18%）287.80亿元（-5.49%）301.24亿元（-1.08%）

归母净利润由上年同期的-7.54亿元收窄至-2.58亿元，扣非口径由-7.80亿元收窄至-2.72亿元。管理层归因显示，亏损收窄主要来自成本费用端而非收入端：营业收入下降17.58%的同时，营业成本下降6.38%，销售费用下降15.12%（广告宣传类费用减少）、管理费用下降11.78%（人员薪酬类费用减少）、财务费用下降15.89%（借款利率下降且银行借款本金较上年同期减少）。

现金流方面，经营现金流净额-5.07亿元，较上年同期的-11.28亿元明显收窄，管理层解释主要系本期支付的各项税费减少；投资活动现金流净额1,562.03万元，同比下降79.42%，主要系取得投资收益收到的现金减少；筹资活动现金流净额-2.85亿元，主要系净借款减少。2025年全年经营现金流11.18亿元，已由2024年的-12.76亿元转为净流入。

资产负债表方面，2026年6月末一年内到期的非流动负债79.07亿元，较上年末增长54.86%，长期借款59.24亿元、下降33.41%，公司解释系有息负债重分类所致；新增短期借款0.95亿元，系筹资结构变化。2025年末融资总额139.96亿元、整体平均融资成本2.75%，融资成本处于较低水平。受限资产合计91.25亿元（货币资金1,726万元、存货79.84亿元、投资性房地产11.24亿元），较2025年末的86.74亿元上升。2025年末合同负债16.15亿元，同比增长559.25%，系预收房款增加（主要为泉州交易）所致。

主要子公司中，苏州上实置业有限公司净资产-24.90亿元，上半年净利润-4,318.76万元；泉州市上实投资发展有限公司净利润-3,805.47万元；上海上实城市发展投资有限公司净利润-5,315.83万元，开发销售相关子公司仍在持续亏损。

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