控风险、提效率，这两件大事哪家上市物企做得好？

健康可持续的发展离不开经营风险的有效控制和经营效率的持续提升，本篇将从经营风险和经营效率的角度剖析企业的可持续发展能力。

一、坏账风险依然存在，风险控制向好发展；央企表现最佳，小型物企应收账款风险持续扩大

应收账款体现了企业与客户之间的信用交易关系，应收账款增加通常随着企业营收的增加而增加，但如果应收账款增速过快，尤其是增长快于营收时，意味着企业的货款回收越来越慢或有越来越多的客户欠款未还，这将大大增加企业经营风险。

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上市企业应收账款均值从2022H1的13.4亿上升至2023H1的16.6亿元，同比增长23.5%，同期营收增速仅为9.3%，应收账款增速依然超过营收增速，未来仍有坏账暴露风险。

但从应收账款增速与营收增速差值来看，2022年以来，该差值从2022H1的26.2个百分点下降至2023H1的14.2个百分点，说明企业风险管控正在向好的方向发展。

分类来看，2023年上半年央企应收账款风险控制最好，应收账款增速低于营收增速1.5个百分点。地方国企应收账款增速提高，上半年应收账款增速高于营收增速8.2个百分点，但仍优于民营物企。民企应收账款增长与营收增长差距正在逐渐缩小。

从不同规模的企业表现来看，大型物企该差值略有下降，但变化幅度不大，中型物企该差值下降幅度明显，而小型物企该差值仍在不断扩大。说明2023年上半年中型物企应收账款风险控制取得一定成效，大型物企则维持过往水平，小型物企应收账款风险仍在不断扩大。

从企业应收账款风险的持续控制来看，2022年以来7成企业应收账款增速持续高于营收增速，企业风险控制普遍较差。其中合景悠活、新城悦服务、宋都服务、远洋服务4家最为明显。但仍有少部分企业应收账款风险一直控制较好。如时代邻里、祈福生活服务、烨星集团，2022年以来这三家一直保持着应收账款增速低于营收增速的状态。

应收账款增加，正常原因如业主物业费清缴时间集中在下半年、企业规模扩张带来自然增长、收购新公司等。而关联方占比高的公司，更可能受地产方资金链紧张影响。

二、资产减值损失均值有所下降，个别企业大额计提导致亏损

2023年上半年上市物企资产减值损失均值为0.6亿元，去年同期为0.9亿元，同比下降31.5%。

资产减值损失金额的增加代表企业的资产价值减少或预计未来现金流减少，而资产减值损失与营收比例的增加也同样意味着企业资产质量的下降。综合以上两个指标来看，2023年上半年建业新生活、佳兆业美好、方圆生活服务3家尤为突出。关联房企财务困境导致物企相关应收款项信用风险上升，这是企业资产减值计提的主要原因。

资产减值计提直接导致这类企业净利润大幅下滑，上半年资产减值损失增速前十的企业中8家净利润下滑，建业新生活、佳兆业美好、方圆生活服务3家亏损。建业新生活净利润亏损最多，为2.99亿元，净利率为-22.1%，主要原因是当期进行了大额资产减值计提，其金额高达6.41亿元。

一、管理费率下降不明显，第三方物企下降更多

2023年企业管理效率有所提升，平均管理费率为9.2%，同比下降0.5个百分点。整体管理效率提升并不明显。

分类来看，国央企管理费率普遍较低，民企相对较高。从管理费率的下降来看，2023年上半年第三方物企管理费率下降0.8个百分点，相对关联物企下降更多。

二、国央企人均营收、净利双升，民企双降

2023年上半年国央企经营效率进一步提升，人均营收、人均净利润实现双增长，人均营收、人均净利润分别为21.5万元/人、2.4万元/人。民营物企人均营收、人均净利润分别为15.0万元/人、1.4万元/人，呈现双下滑趋势，其中人均净利润下降高达41.8%。

三、成本管控、数字化应用是管理提效重要方式

人均营收和人均净利润的同步增长对企业的管理能力具有较高的要求，从数据表现来看，中海物业、奥园健康、第一服务控股三家表现较为优异。

从企业做法来看，敏捷团队的打造、成本的集约化管理、数字平台的应用等都是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。

同时，加强员工成本管控也被越来越多企业重视，人员分包、提升人效也成为国央企的普遍做法，上半年8家国央企员工数量较2022年底下降。

经营风险的把控和经营效率的提升都考验着企业管理能力。外部环境压力及关联方风险依然存在，物业企业在高质量发展的道路仍需不断磨炼内功，加强组织力建设，把控经营风险、提升管理效能，这样才能走上属于自己的可持续发展之路。