《民生面对面》：广州市住建部门与南都共议住宅外墙修缮

此前，南都“记者帮”对旧楼外墙脱落修缮问题进行调查发现，如今广州部分楼房的楼龄已超过20年，随之而来的是逐渐老化的外墙开始渗水、开裂，甚至脱落。而解决外墙脱落问题，当前的痛点堵点主要集中在修缮资金上。针对这一现状，南都《民生面对面》邀请了包括广州市人大代表、街道办工作人员、相关专家等对旧楼外墙修缮的难点进行了探讨。近日，广州市住建局应邀就这一议题进行了回应，详细介绍了广州市使用维修资金维修房屋外立面的情况。

有业主反对使用维修资金如何办？ 可提出紧急使用维修资金修缮外墙

去年7月，南都“记者帮”曾报道番禺区将近30年楼龄的城市花园金富苑外墙马赛克瓷砖脱落严重，该小区物业因此决定申请公共维修资金对外墙进行修缮。同月，小区根据相关要求出具房屋鉴定报告，番禺区住建局结合该报告完成最后审核，并由物业对结果进行公示，公示显示金富苑物业资金可以覆盖维修费用，但多数业主提出异议，最终无法正常使用维修资金进行修缮工作。

(资料图片仅供参考)

对此，广州市住建局介绍，目前与维修房屋外立面使用维修资金有关的物业管理法律法规主要有：《民法典》《广州市物业管理条例》《广州市维修资金管理办法》等。据《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。当房屋外立面保修期满后，需要维修和更新、改造时，可通过线上或线下方式申请使用维修资金，应由组织实施单位（物业服务人、业主委员会或相关业主）提出维修资金使用方案，经规定比例业主同意后，向区住房建设行政主管部门申请列支，并具体实施。但当发生外立面脱落等危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，组织实施单位可根据《广州市维修资金管理办法》通过线上或线下方式提出紧急使用维修资金。

记者翻阅《广州市维修资金管理办法》了解到，使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，下列事项应当经业主共同决定：（一）鉴定、设计、审价、监理等实施需求；（二）鉴定、设计、审价、施工、监理等实施单位的确定方式；（三）维修资金使用方案。如果符合紧急情况且需要使用维修资金的，组织实施单位应当及时告知业主，且应当根据相应行政主管部门的整改意见、专业机构的检测报告或者业主确认结果提出维修资金使用方案，按照规定申请使用维修资金，但可以不经过业主对上述（一）规定的事项表决同意。组织实施单位应当在申请使用维修资金前，将维修资金使用方案向业主公开，听取业主意见，接受业主监督。在维修资金使用方案公开之日起10日内，占维修资金列支范围内总人数20%以上的业主或者达到维修资金使用和管理制度约定比例的业主提议该方案应当经业主共同决定的，组织实施单位应当组织业主对该方案进行表决。

广州部分楼房的楼龄已超过20年，逐渐老化的外墙出现开裂、脱落等问题。

无维修资金或资金有限如何办？ 探索老旧小区业主出资政府补贴模式

针对一些没有维修资金或维修资金有限的老旧小区修缮问题，广州根据“谁受益、谁出资”原则，探索居民出资政府补贴的改造模式，引导鼓励业主自筹管养资金，解决房屋建筑本体安全隐患。

2022年11月，广州市番禺区城市更新工作领导小组办公室印发《番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引（试行）》（以下简称《指引》），鼓励业主全程参与老旧小区改造，根据楼栋业主对楼栋建筑物共有部分享有共有和共同管理权利，并承担相应义务的原则，落实业主出资责任。

已纳入番禺区城镇老旧小区改造计划的项目适用于该《指引》（印发前已完成实施方案审定的项目除外）。财政按一定比例补贴业主直接出资改造楼栋本体的部分建设项目，基础类建设项目包含楼栋门、门禁、楼道修缮，财政补贴基数的80%；完善类建设项目包含外立面整饰，财政补贴基数的50%。

根据《指引》的工作流程，开展改造需先对业主意愿进行调查，楼栋业主参与率、同意率达到《民法典》要求的，由属地镇（街）向区城市更新局提出改造申请。还要推选不少于2人的楼栋业主代表、编制充分征询业主意见和相关单位意见的实施方案。再由楼栋业主自行组织实施，楼栋全体业主为建设内容的实施责任主体，负质量安全管理责任。属地镇（街）和社区居委会负责工程建设监管及参加验收，复核业主完成的工程量及财政补贴金额，监督财政补贴资金发放及剩（结）余资金退还等。待工程验收合格后，楼栋业主代表需完成管养移交手续。

现实难点：业主仍然众口难调

如今，在外墙修缮上，业主们的选项看似增多，但仍旧面临着众口难调的困境。比如在城市花园金富苑外墙修缮问题上，有的业主反对使用维修资金进行修缮工作，是认为修补并不能彻底解决外墙隐患，希望能通过老旧小区微改造项目加上公共维修资金、业主筹款等方式彻底翻修外墙。但尽管城市花园小区已纳入2023年至2025年老旧小区微改计划，不过改造的时间不一定靠前，可谓是“远水救不了近火”。

据城市花园所属的大龙街道办介绍，大龙街规划建设办曾组织更新办开会共同商讨处理方案，希望通过老旧小区改造的方式对该小区外墙进行改造，居委与物业公司亦曾入户收集民意，此栋楼共88户，经调查统计47户同意出资金改造；41户同意改造，但不同意出资金，未达到《指引》要求及《民法典》有关规定，无法满足纳入老旧小区改造的前提条件。

今年2月，金富苑的业主廖先生告诉记者，大半年过去了，外墙修缮工作仍未落实，“业主们不同意动用维修资金。”他无奈地说，自己了解过《指引》，小区在适用范围内，“业主直接出资建设，按要求验收合格后财政按一定比例进行补贴。也就是业主先出钱再申请补贴，大部分业主估计不能同意。钱出了，怎么才能合格，什么时候能领补贴，都不确定。”

采写：南都记者 黎玉莹 杨婷

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