热点评！大连万达密集质押股权 王健林380亿回购悬顶急盼万达商管上市

完成轻资产转型，中国房地产深度调控之下，王健林及其实际控制的大连万达集团因祸得福。但，风险并未彻底化解。

2月上旬，大连万达集团旗下的万达商管成功发行一笔3亿美元的海外债，息票率11%。一个月前，其已发行一笔4亿美元的海外债，息票率同样高达11%。

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此外，王健林将所持港股公司万达酒店发展（0169.HK）股份全部质押，将所持A股公司万达电影（002739.SZ）超过70%股份质押。

万达商管成功上市是王健林财务解压的关键。如果在今年年底不能完成，大连万达集团将面临一笔高达380亿元的回购。

万达商管能否顺利上市，王健林将如何腾挪，值得关注！

进入2023年，王健林筹钱的动作频繁。

天眼查显示，今年2月6日，万达商管成功发行一笔3亿元美元债，发行主体为万达商业地产(香港)有限公司（简称“万达香港”）的全资子公司，万达香港是万达商管下属唯一的境外融资平台及海外投资控股公司。

这笔规模为3亿美元债券，发行价格96.639美元，息票率11%，收益率12.375%，最终指导价和最终定价12.375%，由万达香港、万达地产投资和万达商业地产海外有限公司担保，并由万达商业担任维好协议及股权回购承诺函提供人。这是一笔3年期高级无抵押债券，主要用途是为现有债务再融资，2026年2月13日到期。

今年1月13日，万达商管已经发行了一笔4亿美元的境外美元债，期限为2年息票率11%，实际收益率高达12.375%。

境外发债成功，一方面，说明海外融资破冰，另一方面，也足以说明王健林缺钱。因为，其连发的两笔债券均为高息，均是为了“借新还旧”。

去年12月，房企碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）因为“内保外贷”，融资成本仅4%左右。

目前，万达商管的债券情况为，除了上述两笔境外债券外，还有约0.45年到期的4亿美元和约1年到期的6亿美元债。境内债券方面，截至2022年10月，万达商管共有13只境内人民币债券，本金规模超过240亿元，其中一年内到期的债券约有91亿元。

不仅仅是高息发债融资，王健林密集高比例质押上市公司股权。

今年1月12日，万达酒店发展公告，公司控股股东万达商业地产海外有限公司(简称“万达海外”)已将其持有的全部30.55亿股公司普通股(约占公司总股本的65.04%)质押予贷款人淡马锡旗下公司，作为获提供贷款融资的抵押品。万达海外由王健林实际控制。

为了融资，王健林将所持A股公司万达电影股权也大部分质押。

去年12月30日，万达电影披露，公司控股股东北京万达投资有限公司（简称“万达投资”）及其一致行动人北京万达文化产业集团有限公司（简称“万达文化集团”）、莘县融智兴业管理咨询中心（有限合伙）将其所持公司29.82%股权、2.03%股权、2.07%股权质押，质押率分别为76.47%、100%、100%。

截至当日，万达投资及其一致行动人（除上述两家公司外，还包括王健林之妻林宁）合计持有万达电影43.75%股权，整体质押率为77.51%。

王健林最大的风险，不是上述流动性压力，而是面临高达380亿元的股权回购。

万达商业的上市，让王健林伤透了脑筋、操碎了心，但颇为无奈。

2014年12月23日，万达商业登陆港交所，2016年9月21日，退市摘牌。上市不到两年就退市，源于港股对房地产的估值偏低。万达商业上市当天即破发，此后，股价持续低迷。王健林公开的说法是，对不起股东和投资人。

从港股私有化后，万达商业开始A股IPO，但这正是对房地产调控加码时期，融资环境收紧，A股市场房企IPO基本停滞。在房地产市场调整之际，大连万达集团开启轻资产转型，为了上市，万达商业也进行了调整，更名为万达商管，其采取轻资产模式，主要经营分布在全国各地的数百家万达广场，化身为“包租公”。

眼看A股IPO上市无望，2021年10月，万达商管再次转战港股。2022年10月25日，万达商管第三次向港交所递交了招股书。

万达商业港股私有化时，王健林签署的赌约的主要内容为，如果万达商业未能于2018年8月31日前在A股上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，本息合计超过300亿元。

2018年，眼看赌约到期、A股上市还没有进展，面对高达300亿元的股份回购，王健林找到了马化腾等，让其帮忙。于是，马化腾组局，联合张近东、刘强东和孙宏斌，合计出资340亿元收购了万达商管约14％的私有化股份，覆盖了上述回A的对赌协议。

到了2021年，对赌有了新变化。万达商管招股书显示，2021年7月、8月，大连万达集团向碧桂园物业、中信资本、蚂蚁金服、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人转让股份并设有对赌协议，机构投资人的投资额为380亿元。除了业绩承诺，还有IPO方对赌协议，若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求回购。

这意味着，如果万达商管不能在今年底完成上市，万达商管可能需要掏出380亿元真金白银回购股份，连本带利预计超过400亿元。

近年来，无论是腾讯还是蚂蚁金服、亦或是碧桂园物业，其境况均不如以前。如果这些机构均要求回购，这对于流动性并不充足的万达商管而言，将是重大打击，甚至波及整个万达系的流动性和再融资能力。

王健林赌的是在万达商管赌约到期之前上市，频繁筹钱，可能是在做大做实万达商管，向市场释放信心。

今年2月6日，万达商管债券发行会议上，公司管理层乐观地表示，万达商管预计在今年二季度上市。

只是，能否如愿，有待时间来验证。

其实，近年来，港股市场调整明显，估值仍然不高。即便万达商管在港股成功上市，恐怕也难以达到预期。

截至今年2月22日，万达酒店发展的股价为0.29港元/股，市值只有14亿港元。