万达，美元债寒冬的破冰者

最近一段时间以来，万达的出镜率很高，从去年的赞助世界杯、商管推进IPO，再到近期在公开市场的频繁融资。整个地产行业都在经历大风大浪，而万达好像过的还不错。

在房企海外发债处于冰封状态，借新还旧的大门基本关闭的情况下，万达的两笔美元债，为沉寂了近一年的中资地产美元债市场带来破冰。

除了最近的两笔美元债以外，万达也在通过其他渠道进行融资，包括中期票据、小公募、内保外贷等。

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公开市场融资中，已经很久没有出现过万达的身影，此次密集的融资动作，让市场侧目。

根据最新管理层的透露，截至2022年底，公司约有1400亿的有息负债。

债务规模看上去不小，但与万达的整体规模相比，其实并没有很大压力。从最新的财务数据来看，截止2022年9月，万达的资产负债率仅为50.6%。

万达的资产结构比较简单，投资性房地产、现金、理财产品，这三项的占比约为87%，其中投资性房地产占比达到了76%。

总负债中，46%为有息负债，近几年有息负债规模，在不断压降。占比较高的递延所得税负债主要是投资性房地产公允价值变动产生的。

在前几日的交流会上，管理层表示，由于融资成本较高，目前并不急于敲定与工行洽谈中的内保外贷离。在离岸层面，万达目前拥有约8亿美元的现金。

从2022年9月的数据来看，万达还有348亿的货币资金。虽然相比2021年末有所减少，但减少的原因也都是万达广场的建设支出、偿付到期债务、以及购买理财等。

另外，目前万达还有很多授信额度未使用。截至2022年6月30日，授信额度3645亿，已使用993亿，未使用授信2652亿。

所以，整体上来看，万达的债务压力并没有那么大。

万达两笔美元债的息票率为11%，收益率为12.375%。

较高的发行利率，也让很多人不理解。因为这样的数字，之前经常出现在恒大这样的房企身上。

但其实，这主要受市场行情的影响。目前的市场环境已经发生了很大的变化。

中资美元债券的定价可以拆成相同期限的美国国债收益率+信用利差。

以3年期美债收益率为例，从2022年初的0.8%，飙升至现在的4.1%。受此影响，2022年中资美元债收益率也一路上行。

受国内地产下行和房企信用风险蔓延的影响，信用利差也不断上升。

中资企业美元债中，有约352.8亿美元债券到期收益率超过15%。其中最多的发行人就是碧桂园、绿地控股等房企。

所以，在跟目前二级市场债价对标的情况下，万达12.375%的收益率已经是比较合理的定价了。

虽然2022年深受行业和疫情影响，但万达商管依然在狂飙。

在地产下行的情况下，以轻资产的模式接管了多个知名商业项目。

比如，3月，与鑫苑集团合作，拿下全部商业项目的招商、租赁和物业管理权；4月，与建业集团合作，负责建业地产全部商业项目运营；9月，接管5家奥克斯广场，并统一更名为万达广场。此外，还将蓝色港湾和五棵松卓展——北京两处知名商业地标，收入麾下管理运营。

虽然受疫情影响，万达商管的业绩也比较亮眼。

全年租金收入508.5亿，同比增长8%；出租率98.7%；租金收缴率100%。

睽违16个月后，重返美元债一级市场的万达，不仅承担起了寒冬时期破冰者的角色，也鼓舞了投资者的信心。

受此鼓舞，香港的债务资本市场银行家，一直在接触投资者。最近一段时间，包括摩根大通、瑞银、瑞士信贷、国泰君安国际和汇丰控股在内的知名投行，正重新评估投资者对中资房企债券的兴趣。

不过，在经历了2022年的违约风波以后，想要恢复投资人的信心，甚至重启发行，光靠一家万达还不够，需要更多的积极信号，幸运的是，这些信号正在出现。

近日，路劲正在考虑发行新的离岸票据。冰封已久的国际信用评级也出现积极信号，标普2022年以来首次上调中国房企展望，将龙湖展望上调为稳定。这也是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

在经过长达一年的寒冬之后，中资房企美元债生机重现。