德信服务要出售，买家会是谁？-天天视点

德信中国12月2日上午召开旗下唯一存续美元债投资人会议，实控人、执行董事兼董事长胡一平等参会。

会上，德信中国透露，德信服务集团确实有在谈判出售，德信方面并未透露更详细的信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

(资料图片仅供参考)

公开资料显示，胡一平持有德信中国70.96%股权，其同时持有德信服务53.48%股权，为这两家上市公司实控人。

身为浙江省房地产业协会会长，德信中国的实控人胡一平是积极还债的典型。自4月偿还2亿美元11.875%优先票据后，德信的公开债务便仅剩下于今年12月3日到期合计3.5亿美元优先票据，利率9.95%。

11月18日，德信中国发布公告称，对旗下唯一存续美元债"2022年12月到期9.95%优先票据"进行交换要约，试图通过以“时间换空间”的方式缓解现金流短期压力。

11月30日，德信中国再次调整上述美元债交换要约条款。其称，将修订应计利息的付款时间，提早支付有关应计利息。第二次应计利息付款的日期将由“原发行日期后满六个月当日”，修订为“2023年2月15日”。

据知情人士透露，为应对债务偿付，德信中国一直积极通过加快资产处置，争取政府的支持，包括地方纾困、中债增发债等，但发债仍存在很多不确定性，落地发债门槛很高。同时，政策回暖的传导落地尚需时日。

远水无法解近渴，或许这是德信中国最终选择把物业公司摆上货架的原因。

根据2022年H1业绩报告披露，截至6月30日，德信服务集团的总在管建筑面积约3260万㎡，较2021年中期的2800万㎡增加约460万㎡，增长率为16.4%；160项在管物业由独立第三方物业开发商开发，在管总建筑面积约为2180万㎡。

实现收入约4.85亿元，较2021年中期增加6.3%。其中，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，收入金额分别为2.85亿元、1亿元和9910万元，占总收入的比例分别为58.8%、20.8%和20.4%。

毛利为约1.54亿元，较2021年中期的1.66亿元下降6.9%；毛利率较2021年中期的36.3%下降至31.8%。

资本市场表现方面，截至12月2日收盘，德信服务集团市值为28.19亿港元，市盈率（TTM）为19.86倍，估值靠近绿城服务、保利物业等头部企业，在港股市场走出了“特立独行”的行情。

此番被摆上货架，德信服务的交易估值应该要向关联地产“暴雷”的物业上市公司估值看齐，打对折，接近10倍为宜

以2021年归母净利润9822.20万元计算，交易总体对价在10亿左右。当然最后的成交对价还得看双方博弈的最终结果。

因德信服务集团是已上市公司，从目前港股和物业上市公司的股权变现来看，主要有四种方案：

1、已上市公司发起要约收购，如：碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务。

2、剥离核心资产出售，保留上市地位，如彩生活。

3、未上市公司借壳，如：华发物业服务借壳卓智控股（后改名华金国际资本）。

4、要约收购成为第一大股东，如：博裕集团要约收购金科服务。

以第1种方案来看：想要借机切入或者深耕华东（浙江及杭州）市场的潜在买家比较多，如碧桂园服务、华润万象生活、保利物业以及杭州本土的绿城服务、滨江服务、南都物业都存在可能性。

但是用这种方式收购，对买家来说就要接受德信服务目前明显较高的公开市场估值，这笔买卖就不划算；

对A股的南都物业或者其他几家上市公司来说，收购德信服务集团有希望完成A+H两地上市的布局，但操作的难度也比较大，比如资金出境、合规审批等等，账面资金可能也不支持这种交易方案。

因此，第1种收购的方式因虚高的估值和操作的难度，排除了大部门潜在买家。

以第2种方式来看：德信服务把核心资产/业务打包出售，徒留上市空壳。能接受这种方案的买家会比较多，核心就看德信服务核心资产的质量。

但这种方案会损害小股东的利益，出于保护品牌和口碑的考虑，实控人胡一平大概不会采纳此种方案。

以第3种方式来看：前期已经对德信服务完成了尽职调查的粤海物业（广东省属国资广东粤海控股集团下属企业，粤海集团总资产超过2000亿元），通过借壳完成上市的可能性也较大，这样能免去港交所上市排队等繁琐的程序。

同时广州市国资旗下的越秀服务已经抢先完成了上市，珠江城市服务也准备通过与珠江股份资产置换的方式完成A股上市，作为省属国资的老大哥更不能缺席资本市场。

以第4种方式来看：

持股12.75%的第二大股东凯邦国际是德信服务16名员工的持股平台；

持股占比7.13%的是华安基金有限公司（简称“华安基金”），华安基金的委托人分别是浙江华媒投资、南都物业、杭州瑞扬供应链管理，分别持股占比3.14%、0.66%、3.33%；

以及IPO引入的战略投资者沈月华夫妇持股5.4%，其他公众持股20.89%。

由于凯邦国际是员工持股平台，无要约收购的可能；华安基金虽是投资机构，但持股比例太小，要实现控股，要约收购的比例较大，需要出资股东筹集较多资金。

由于留给实控人胡一平的时间窗口并不长（3个月），所以德信服务出售的方案要求程序尽可能简单、买家资金充裕、前期对公司有过细致了解，综合上述因素推测，粤海物业有望以比较实惠的价钱拿下德信服务的控股权，实现借壳上市。