世界通讯！华南城出售物业企业股权套现12亿，偿债高峰将至、资金缺口仍超百亿

图片来源：华南城官网

出品 | 搜狐财经

作者 | 叶子沛

(资料图)

7月18日，华南城发布公告称，其与特区建发集团签订了股权转让协议，将其全资附属子公司第一亚太物业50%的股权出售予特区建发集团。

第一亚太物业主要为华南城提供物业管理服务，目前其在管面积为1532万平米。

买家特区建发集团是深圳国资委全资附属公司，其持有华南城29.28%的股份，为华南城主要且单一最大股东。

此次交易对价为12.6亿元，将全部以现金的形式分三期支付。

对于此次交易，华南城表示，将改善集团的流动性，并能够提升目标公司的价值。

时隔半年，国资再度出手，但华南城的债务困局依旧没有解决。

国资股东再掏12.6亿

根据股权交易协议，华南城以12.6亿元的交易对价将第一亚太物业管理有限公司50%的股权售予特区建设发展投资控股有限公司。

待交割后，华南城将持有第一亚太物业50%的股权，而第一亚太物业将不再为华南城的附属公司，财务业绩将不综合计入华南城的财务报表。

据公告，第一亚太物业成立于2003年，主要从事物业管理服务。

截至2022年3月31日，第一亚太物业的未经审核净资产为3.75亿元，2021至2022年度，第一亚太物业实现除税前净利润1.1亿元。

截至公告日，华南城持有或开发的物业项目面积为2081万平米，其中1532万平米由第一亚太物业及其附属公司在管。

在股权交易协议中，双方约定，在交割后，华南城将继续委聘第一亚太物业管理华南城的全部现有以及未来的物业项目。也就是说，第一亚太物业未来将继续与华南城之间的物业管理业务。

买方特区建设发展投资控股有限公司成立于2011年9月，为深圳国资委的全资附属公司，2016年2月成为深圳市基础设施投资建设运营主体。

截至公告日，特区建发集团持有华南城29.28%的股份，是华南城的主要也是单一最大股东。

而华南城的第二大股东为持股20.16%的创始人郑松兴以及持股8.35%的腾讯。

根据公告，此次交易对价将全部以现金的形式分三期支付，华南城在公告中表示，由于代价将以现金支付，这一股权收购将改善华南城的流动性。

不过华南城对这一交易做出了业绩承诺，在未来三年，第一亚太物业需分别实现2.28亿、2.4亿以及2.57亿的净利润，同时这一净利润在核算时还需要刨除非经常性损益以及买方所引荐的新项目带来的收益。

而如果第一亚太物业某一年未能实现业绩承诺的90%，或者某一期间内净利润总额小于业绩承诺总额，那么华南城将面临一定的现金赔偿。

与此同时，此次股权出售同时附带特区建设发展的认沽期权以及华南城的认购期权。

如果未来三年内，第一亚太物业连续两年没能实现业绩承诺的70%、业绩承诺赔偿达到或超过交易对价的50%（6.3亿元）以及业绩承诺期结束后及审核报告刊发后90日内，特区建设发展认为持有股权无法实现战略目标时，特区建设发展可以以最高14亿元的对价将其持有的全部或者部分第一亚太物业回售给华南城。

国资16亿入股成单一最大股东

这已经不是深圳国资第一次对华南城施以援手。

华南城成立于2002年，是最早一批从事商贸物流行业的企业，并于2009年正式在香港上市。

2014年，华南城一度发展至其高峰期，市值高达近300亿港元。

但近些年，华南城业绩出现下滑，2018年至2020年的三个财年，华南城净利润持续下滑，由2018财年的27.82亿元下滑至2020财年的20.4亿元。

净利润连年下滑的同时，华南城债台高筑。截至2021年9月30日，其流动负债下的贸易及其他应收款、短期借款及境内外债权余额合计达到244亿元，而其在手现金为82.5亿元。

偿债压力下，特区建发集团对华南城伸出了援手，2021年12月31日，特区建发集团以约16.3亿元的总对价购买了其33.5亿股股份，并全部以现金支付。

这笔现金也被华南城用于偿付债务及其他用途。

华南城认为，国资成为其单一最大股东能够增强其财务实力及融资能力，能够帮助华南城降低融资成本、改善债务结构以及丰富资金渠道等。

不过国资入股并未在短期内提振其业绩，截至2022年3月底，华南城在过去一财年内实现净利润6.2亿元，同比下滑近7成，其营收也较上年度缩水12.5%至83.6亿元。

偿债高峰即将来临

国资入股给华南城提供16.3亿现金，后又出资12.6亿接手其物业企业50%的股权，但华南城的偿债资金依旧面临不小的敞口。

除国资入股带来的现金外，华南城还在上一财年内通过出西安、郑州、合肥三地的仓储物流项目，实现了共计约30亿元的资金回流。

但即使如此，华南城的偿债资金依旧不足。

根据华南城发布最新一期业绩公告，截至2022年3月31日，其在手现金为46.8亿港元、折合人民币约40.3亿元。

同时，华南城的有息负债即期部分高达207.5亿港元，折合人民币约178.5亿元。

以此计算，华南城目前的现金并不能覆盖其短期债务，偿债资金敞口达到近140亿元。

对于华南城欠佳的流动性，审计师最终出具带“与持续经营有关的重大不确定性”段落的非标审计意见。

即使大股东国资再度驰援12.6亿元后，华南城依旧无法对其债务进行覆盖。

境外债方面，华南城目前存续有5笔美元债，其中3笔将于年内到期。

1月26日，华南城成功将今年2月以及6月到期的两笔美元债展期至今年8月以及10月，其展期后的兑付期依旧在2022年下半年。

算上这两笔债券，今年下半年，华南城的到期美元债数量达到3笔，本金金额总计为9.7亿美元，约合人民币65.5亿元，华南城的偿债高峰即将来临。

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