深圳学区房波动有多大？有个地方叫八卦岭，房价走势是“几”...

八卦岭没有八卦，但有着一个奇特的楼市样本……

位于深圳福田区东部的八卦岭，曾是深圳著名的工业区，位置优越。印刷基地、图书批发中心、美食街......这些曾属于八卦岭的“坐标”有些已经消失，有些依旧存在。曾经，八卦岭遍布着各种厂房还有宿舍，512、615这样的数字，至今还写在八卦岭一些厂房的墙上，这是属于八卦岭的独特记忆，也见证了深圳经济社会的发展。

现在，部分厂房和宿舍依旧存在，而这些旧宿舍却演变出另外一个关于房价的故事。

（八卦岭宿舍）

大 起

楼龄超过30年的八卦岭宿舍原为八卦岭工业区配建的单身公寓、宿舍，由于面积小，而且还带着拆迁概念，在过往的深圳房产投资客眼里是个香饽饽。前几年，荔园小学东校区等优质学校开建的传闻，更彻底搅动了整个八卦岭楼市。

“2018年的时候，八卦岭楼市还是一片安静，均价5万元左右都可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年，荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市，还没等到学校正式开建，八卦岭房价就先飞起来了。去年，八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元，房价翻倍也就用了1年多的时间。”在八卦四路一家中介店工作多年的张经理，见证了八卦岭楼市的疯狂。

2019年和2020年，八卦岭这个名字出现在各大机构的深圳房价涨幅榜单，不是第一就是前三。其中，2020年八卦岭二手房的成交均价涨幅甚至达到了六成，特别是八卦岭宿舍，不仅有学位预期，而且还有拆迁概念，面积小总价低，30平方米左右的房源在去年最高价突破每平方米12万元，挂牌价就更高了。

即使在法拍房市场，八卦岭宿舍也是香饽饽。今年上半年，八卦岭三套单身宿舍法拍，总价120万起，84人报名，近4万人围观，可见竞争非常激烈。

“去年，有业主将房源报价大幅抬高，以期通过高评高贷的方式，向银行做经营抵押贷款，那个时候多数银行经营贷利率相比房贷利率更低，这种做法存在一定套利空间，或以转按揭的方式予以高位套现。”张经理回忆。“正是因为八卦岭普遍以小面积房源为主，更便于资金炒作。”

大 落

时间很快来到2021年，深圳率先推出了二手房成交参考价，加之调控趋严，楼市逐渐回归平稳。随之而来的大学区预期，让曾被热捧的八卦岭楼市终究没有逃过下跌的命运。二手房参考价出台后，八卦岭宿舍的二手房参考价定为每平方米7.5万元。

“29平方米的业主急卖260万元，还是住宅用地的房源。要在去年，业主挂牌价都要350万元。”张经理解释，“八卦岭宿舍的土地性质分为住宅用地，仓储用地等，价格也不一样，住宅用地的最贵。最近几个月，八卦岭宿舍其和附近其他几个小区的成交量很少。”

对于旧改，早在2017年八卦岭宿舍区就进行过棚改意愿征集，但至今仍没有进一步的动作。公开信息显示，福田区住房和建设局曾回复表示：“八卦岭宿舍区项目是我区目前涉及住房套数最多、权属情况最复杂的项目。鉴于八卦岭宿舍区项目体量大、住宅多、土地情况和产权情况复杂等原因，一直在进行产权资料梳理等工作。”

八卦岭的房价如同深圳地铁9号线呈“几”字型的路线，大起大落让人惊叹。“决定八卦岭房价除了旧改，最重要的还是大学区政策到底会如何变化。无论如何，荔园小学东校区已经在加紧建设。” 张经理说。

“我也只能这么安慰自己。”在去年买入八卦岭城市主场一套“45+7”户型的的小邓，密切关注着房价，”我买的时候均价超过10万元，现在听中介经理说有业主挂牌420万元，甚至还有低于400万元的房源。”

“不提了。”小邓显得有些无奈。

“八卦岭上班泥岗村睡觉”，这是很多曾在八卦岭打工一族的回忆，小邓过去也是其中一员。八卦岭向北直走，跨过天桥跨过泥岗路，就是罗湖泥岗村。“那个时候我天天都跨过泥岗天桥，一桥跨区，现在也是。”小邓说，虽然已经买了八卦岭的房子，但他仍继续租住在泥岗村，因为房租可以减轻部分房贷压力。

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学位房市场的经典例子。“即使真的是荔园小学东校区，但学校都还没出地面，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动。先不说大学区，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？”小邓很是感慨。“我算是明白了，一旦遭受政策冲击,本身居住属性一般,只靠学位加持的学区房,其房价自然波动会很大。”