产业强劲复苏，国内主要科创园区空置率创新低

办公写字楼租赁数据折射出国内科技产业强劲复苏。

近日，世邦魏理仕发布《T25中国科创中心租金指数》报告显示，受益于科技行业在疫情冲击下相对更好的业务表现及其持续扩张的写字楼需求，2021年第一季度全国25个主要科创园区的租金指数止跌反弹，空置率创2015年第四季度以来最低值。

今年第一季度科技新媒体行业在主要城市租赁交易面积占比为42%，继续位列各行业首位，并创下历史新高。在单笔成交租赁面积超过2000平方米的交易中，科技新媒体行业占比超过52%。

报告从市场规模、租户结构和租赁动态三大维度在全国筛选出具有代表性的25个写字楼或商务园子市场（以下简称T25）。样本分布于北京（8个）、上海（5个）、深圳（3个）、杭州（2个）、成都（2个）、重庆（2个）、广州（1个）、武汉（1个）、西安（1个）。

“2021年第一季度，尽管全国写字楼租金指数仍继续下行，T25科创园区租金指数率先止跌反弹，再次验证了国内科创园区的韧性和成长性。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2018年到2020年，科技新媒体行业在主要城市租赁交易面积的占比从18%逐步提升至35%，目前已经超越金融行业跃居写字楼市场的第一大需求来源。

未来五年，中国科技行业有望迎来加速发展。细分来看，本季共有6个科创园区录得租金环比上涨，其中北京东升、北京中关村软件园和上海张江位列租金涨幅榜前三位。7个租金持平；12个租金下降，但其中有7个子市场租金跌幅收窄。

报告显示，截至2021年第一季度末，T25整体空置率为17.8%，环比和同比分别下降1.3和2个百分点，且为2015年第四季度以来的最低值。与此同时，科技园区出租情况明显优于全国整体写字楼市场，其空置率低于全国均值5.3个百分点。

从各个科创园区空置率升降情况来看，本季录得空置率下降的子市场数量较上季度增加4个至20个，降幅最大的三个子市场分别为杭州蒋村、上海虹桥商务区和北京上地。从空置率绝对值来看，T25内有7个子市场本季空置率低于10%，其中北京中关村、上地、东升、中关村软件园和杭州蒋村空置率均低于5%。

从净吸纳量方面来看，2021年第一季度，T25共计录得逾60万平方米，深圳高新园、广州琶洲和上海张江位列净吸纳量的前三位。此外，部分疫情前可租面积长期紧缺但备受科技类租户青睐的子市场，在疫情期间腾退的面积已被快速吸纳，如北京中关村、中关村软件园、杭州城西蒋村等。

科技领军型企业保持较强的扩张意愿，本季在T25内所有科技企业租赁交易面积中占比37%。从科技租户的细分行业来看，T25内租赁交易面积位列前三的子行业分别为在线教育、互联网+生活服务和在线游戏和娱乐。

数据显示，2021年第一季度全国18个主要城市写字楼市场在传统淡季中延续复苏态势，商务活动和租赁谈判在春节假期后迅速活跃。本季主要城市写字楼净吸纳量总计录得逾154万平方米，与去年第四季度去化量相当，并显著高于2019年和2020年同期水平。

其中，一线城市需求强劲，季内贡献逾50%的净吸纳量达77万平方米，环比增长5.6%。二线城市净吸纳量环比下滑11%，但核心城市表现突出，杭州、南京和成都分别录得158%、97%和20%的环比增长。

在供应放缓和需求活跃的双重作用下，全国整体空置率环比回落1个百分点至23.1%。在18个主要城市中，有15个城市本季录得空置率下调。租金方面，全国写字楼平均租金仍处于下行区间，季内录得0.4%的环比跌幅，但较2020年底的跌幅进一步放缓。