烟台市六部门联合推出“带押过户”四种模式-焦点消息

大众网·海报新闻记者 于飞 通讯员 陈楠 烟台报道

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记者从烟台市自然资源和规划局获悉，烟台市自然资源和规划局联合烟台市住房和城乡建设局、烟台市司法局、烟台市住房公积金管理中心、中国人民银行烟台市中心支行、中国银行保险监督管理委员会烟台监管分局正式发布《关于进一步优化办理模式全面推广存量房“带押过户”的通知》，按《通知》要求，烟台市本着“手续能简则简、费用能少则少”的原则，重点推出4种“带押过户”办理模式供银行、中介和群众选择。届时，市民办理存量房“带押过户”可根据个人实际需求，选择对应模式进行。此举将有助于防范交易风险，降低交易费用，简化办事程序，实现便民惠企。

买卖双方同一银行贷款可采取两种模式过户

针对买卖双方在同一银行贷款的情况，《通知》建议可以采取如下两种方式进行：买卖双方达成意向签订合同后，买方申请贷款，银行依据买卖合同进行贷款审核，审核通过后与买方签订抵押贷款协议——买卖双方与银行签订协议，并授权银行设立中间监管账户，买方首付款转入中间监管账户后，协议方共同向登记机构提交“三合一”登记申请，完成登记机构审核登簿，一小时内完成转移登记、新抵押权的设立以及原抵押登记注销，然后银行发放贷款到中间监管账户，并通过中间监管账户优先清偿原贷款，剩余资金转卖方指定账户后解除账户监管。具备条件的银行，也可直接变更贷款额度、期限、借款人等内容，通过转移登记与抵押权变更登记并案办理的方式，实现“带押过户”。

另外一种模式，则可由买卖双方达成意向签订合同，然后买方向银行提交贷款申请，贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，银行及买卖双方等签订协议：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，并授权银行设立中间监管账户；卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记；买方及时将首付款转入中间监管账户。之后银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和贷款银行等协议方共同到不动产登记机构，合并办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记——登记机构审核登簿后，发放权属证书和抵押登记证明。此后银行一个工作日内放款到中间监管账户，根据授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户，最终银行线上申请原抵押权注销登记。原抵押权的注销登记可与“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记并案办理。

买卖双方跨行贷款可通过监管账户确保资金安全

针对买卖双方跨行贷款的情况，《通知》建议买卖双方、新原贷款银行签订协议，并明确权责：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，同时授权新贷款银行设立中间监管账户或通过公证机构资金提存账户（以下统称监管账户），卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记，买方及时将首付款转入监管账户；原贷款银行出具同意办理“带押过户”的证明，同时承诺在结清贷款的同时，及时线上申请抵押权注销登记；新贷款银行应承诺相关登记完成后一个工作日内放款到监管账户：采用银行中间监管账户的，由贷款银行通过监管账户优先偿还原贷款银行贷款后，将剩余款项转入卖方指定账户；采用公证机构资金提存账户的，新贷款银行应及时将贷款发放至资金提存账户，相关登记完成后由公证机构根据各方应得价款进行分账。交易未成功的，由新贷款银行或公证机构及时将监管账户款项原路退还。

具体过户流程上，买卖双方达成意向签订合同后，买方向新贷款银行申请贷款；贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行、买卖双方签订协议，并向登记机构申请存量房转移和抵押的“双预告登记”，新贷款银行同时提交预抵转本登记授权；登记机构审核登簿后，发放预告登记证明；新贷款银行根据抵押预告登记证明发放贷款到监管帐户；原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方提交转移登记申请结合之前提交的预转本登记申请；登记机构审核登簿，完成转移登记及新抵押权的设立，发放权属证书和抵押登记证明；新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，资金监管机构一个工作日内优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户；原贷款银行线上申请注销抵押登记，登记机构一小时内办结。

如果买卖双方怕麻烦，不想走双预告登记流程，该怎么办理呢？《通知》明确新贷款银行依据买卖协议进行审批，审批通过后与买方签订抵押贷款协议，同时买卖双方及新、原贷款银行签订协议，明确各方权责（承诺内容同模式三），登记机构并案办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记，做到“一次申请、即时办结”。

具体流程上，买卖双方达成意向签订合同，买方向新贷款银行申请贷款，贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行及买卖双方签订协议;原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和新贷款银行共同到不动产登记机构，同步申请办理“带押转移”登记以及“新抵押权设立”登记；登记机构一小时内完成审核登簿，发放登记证明;新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，监管帐户按授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户；原贷款银行线上申请办理原抵押权注销登记，登记机构一小时内办结。

银行公积金中介等均将为“带押过户”开绿灯

针对市民最关心的“资金中间监管帐户”，市不动产登记中心相关负责人介绍，《通知》提出的4种模式，旨在鼓励在新贷款银行免费设立中间监管帐户，对涉及资金进行监管。“对确需通过公证机构提存帐户监管资金的，群众知晓并自愿承担公证监管费用的，相关银行应予以配合。”此外，市公证协会鼓励有条件的公证机构配合相关银行办理该类业务，并最大限度给予群众收费优惠。

在模式选定和推广方面，记者了解到，下步，烟台市各银行机构将立足实际，根据同一银行或跨行办理的要求，选定一种或两种模式，拟定本机构的协议文书，并下发通知，在全系统推广办理。对于跨行“带押过户”业务，原贷款银行应以新贷款银行选定的模式为准，积极配合办理相关手续。买方可自行选择贷款银行，原贷款银行不得随意设置障碍。

此外，涉及公积金贷款的“带押过户”业务，公积金管理部门将结合自身业务流程，充分考虑买卖双方均公积金贷款，一方或双方组合贷款，或一方商业贷款、另一方公积金（或组合）贷款等不同业务的特点，对照上述四种模式，进行优化调整，通过公积金、银行、买卖双方的四（或五）方协议的方式，利用银行的中间监管账户，积极推出适合烟台市实际的公积金“带押过户”模式。

为确保各类过户模式最大限度便民利民，各房地产经纪中介公司须主动向交易双方宣传政策。对群众有意愿办理的，要积极引导和协助，不得以各种理由推诿不办。烟台市相关部门将督导全市住建部门加强对中介公司的监管，对拒不开展此项业务的公司进行约谈或通报。