交购房定金之前要注意什么？签定协议应注意什么？

买房交的是订金还是定金？

通常情况下，购买房屋的时候购房者需要交的是购房定金，如果房屋买卖中，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行，则对实际交付的定金施行定金罚则。《担保法司法解释》百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

而另一种订金的说法并不是法律上的一种定义，订金指的是房屋买卖双方有意交易房屋，房屋买卖意向初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金，订金视作预付款在合同正常履行的情况下，订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下，不管哪方违约，订金原数返回。

交定金之前要注意什么？

1、核实房主的身份

近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，去找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，购房者在交定金之前一定要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，确认卖家到底是不是真正的“房主”。

2、核实产权共有情况

购房者在交定金前应检查房屋所有权是单独所有还是与他人拥有，如果跟他人共有，就要了解清楚共有产权人是否同意出售，并让所有产权人签署《同意出售证明》。否则共有人可以以不知情为理由拒绝房产出售，会干扰买房的进程。

3、核实房屋是否正在出租

我国法律上有买卖不破租赁的规定，如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。同等情况下，承租人具有优先购买权，因此，如果卖家所出售的房产正在出租中，那么承租人就具备优先购买该套房产的权利。

4、核实房屋是否有纠纷

购房者应了解清楚房屋有无其他债权、债务纠纷，是否处于在抵押状态，否则交完钱房子被法院查封会落得人财两空。

购房协议要包括什么？

1、违约责任

现在大多数的购房者都选择贷款买房，但是在办理贷款的时候，银行并不是的全部放贷，那如果出现贷款办不下来或者公积金贷款拒贷，那购房者一定要在购房协议中约定如果因为个人原因贷款办不成，购房者可以变更付款方式或者退房。

2、买房时开发商的承诺

在我们看房的时候，很多的销售人员为了拉拢客户，会对购房者许下一些承诺，例如房屋周边设施什么时候会配齐，房屋会赠送多少面积等等，在我们签定购房协议的时候，一定要把这些承诺写道协议里面，维护我们自身的合法权益。

3、关于不可抗力

一般的不可抗力协议都会约定，但是如果是国家出台的一些政策导致合同不能履行的话，双方应该要提前约定好双方的责任，协商解决，避免发生纠纷。

4、拿到房产证的时间

房屋产权证虽然表面看和开发商没有什么关系，但是如果开发商的资质不全，没有缴纳土地出让金等等费用的话，是会影响购房者的房产证办理的。因此购房者在补充协议里面一定要求开发商保证在规定的时间内，履行自己的义务，办理房产证。如果是开发商证件的原因无法办理。应该要求开发商承担责任并作出赔偿。

签定协议应注意什么？

1、购房协议的法律效力

民法通则规定，具有完全民事行为能力人在真实意思表示的情况下，达成的协议有效，应当遵守。一个家庭之间对财产的约定而达成的协议，是具有法律效力的，但是涉及人身关系等强制性的规定除外。因此我们在签订购房协议的时候，一定要公证，这样协议的内容还能更好的执行。

2、购房协议书公证

在我们签订的许多房产协议的当事人，因为一些外在原因有可能会后悔，但是协议不对双方构成的约束力，那很多人就会随意毁约。但是公证可以避免这一问题的发生，一旦对方不按协议的内容执行，当事人可以通过公证文书去向法院或者仲裁委提起诉讼，用法律的手段保护自己的权益。